Caratteristiche dell'intervento
Il concetto di "manutenzione ordinaria" può essere così espresso:
Sono opere di manutenzione ordinaria quelle aventi finalità conservative dell’edificio e sue parti, che si rendono necessarie per il normale deperimento d’uso o vetustà dello stesso.
Le opere di manutenzione possono essere eseguite non solo a “posteriori” di un evento ma anche in funzione preventiva, e cioè allo scopo di preservare le “strutture” dall’usura del tempo senza apportare modifiche che le alterino (Cass. Sez. III, 21.11.1979).
La logica che sovrintende questa categoria di opere, può essere derivata anche dalle norme codicistiche, laddove si fa esplicito riferimento ad operazioni di riparazioni e manutenzioni necessarie per “mantenere in istato” le cose in modo da servire all’uso cui sono destinate, in seguito al deterioramento e vetustà delle stesse (artt. 1590 e 1609).
L’articolo del Codice Civile che riporta l’esatto termine “manutenzione ordinaria” è il 1004 (relativo all’usufrutto); Nell’elencazione delle opere costituenti “riparazioni straordinarie” (art. 1005) si può avere una ulteriore specificazione a contraris della nozione in parola: il carattere è quello manutentorio riferito al deterioramento normale (le parti che si logorano secondo un regolare funzionamento) e non devono riguardare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
Ancora ci può soccorrere l’art. 1120 (sul condominio) quando vieta quelle innovazioni che “possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendono talune parti .. dell’edificio inservibili all’uso o al godimento..”.
Per cui si può dire che le opere di manutenzione ordinaria non possono riguardare interventi sulla struttura e sulla morfologia dell’edificio. Nella stessa ottica potranno essere valutate le operazioni di manutenzione ordinaria sugli impianti tecnologici esistenti, per cui, anche in questo caso, ci si riferirà ad attività che possano garantire la funzionalità e miglioramento degli stessi per eliminare il deperimento d’uso.