Accertamento di conformità, balconi e distanze

La controversia nasce dal rigetto, da parte del Comune di Selargius, di un'istanza di accertamento di conformità relativa a un immobile residenziale. Dopo un primo diniego annullato per difetto istruttorio dal TAR Sardegna, l'amministrazione ha riesercitato il potere e ha nuovamente negato la sanatoria. In appello, la parte privata ha sostenuto, tra l'altro, che i balconi non avrebbero dovuto rilevare ai fini delle distanze e che alcune opere avrebbero potuto essere considerate autonomamente sanabili. Il Consiglio di Stato respinge l'appello e conferma il diniego, valorizzando tre assi decisivi: portata estesa della doppia conformità, cogenza del D.M. 1444/1968 e valutazione unitaria dell'abuso.

La sentenza richiama un principio di particolare utilità operativa: la doppia conformità richiesta per la sanatoria ordinaria postula la conformità dell'intervento sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda, ma tale verifica non può essere ristretta alla sola disciplina urbanistica generale. Il giudizio deve invece estendersi anche alle norme edilizie locali, e quindi alle previsioni del regolamento edilizio comunale, quando queste concorrano a disciplinare aspetti incidenti sulla sicurezza, salubrità, igiene o configurazione dell'intervento.

Per il professionista tecnico, il dato è netto: un'istanza ex art. 36 costruita sulla sola conformità a piano urbanistico o PUC è metodologicamente incompleta. Occorre un controllo multilivello, che includa disciplina regolamentare locale e norme statali inderogabili, senza assumere che la compatibilità urbanistica assorba ogni altro profilo edilizio rilevante.

Il Collegio ribadisce che la disciplina delle distanze di cui al D.M. 1444/1968 ha carattere cogente e non può essere derogata in via generale dalla normativa regionale, trattandosi di materia che presidia esigenze pubblicistiche di salubrità, aerazione e luminosità. In questa prospettiva, la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti mantiene valore generale e prevalente rispetto a disposizioni locali riduttive.

Sul piano più strettamente tecnico, la sentenza considera rilevanti i balconi realizzati sull'immobile, escludendo che possano essere trattati come semplici elementi decorativi. La sporgenza di circa un metro li colloca tra gli aggetti di proporzioni non trascurabili, e quindi tra gli elementi computabili ai fini delle distanze. Il passaggio è importante perché chiama il professionista a un'operazione preliminare di qualificazione: non basta usare la categoria nominale di “balcone” o di “aggetto”, ma occorre valutare funzione, consistenza e incidenza morfologica dell'elemento sul rapporto tra edifici.

Una volta accertata la presenza di balconi non conformi sotto il profilo delle distanze, il Consiglio di Stato ritiene assorbite le ulteriori censure riferite ad altre opere, comprese le sopraelevazioni. Il punto non è soltanto processuale. La sentenza afferma che gli abusi devono essere valutati nella loro interezza, soprattutto quando presentano una dimensione strutturale sostanzialmente unitaria, e non possono essere artificiosamente segmentati per tentare di salvare singole porzioni del manufatto.

Di pari rilievo è l'affermazione secondo cui l'amministrazione non ha l'onere di indicare alla parte quali modifiche progettuali potrebbero rendere praticabile una diversa istanza. La pubblica amministrazione deve pronunciarsi sulla domanda come concretamente formulata; non deve sostituire il progetto posto a base dell'istanza con un altro da essa costruito. Sul piano professionale, ciò significa che l'impostazione tecnica della domanda è interamente rimessa al progettista incaricato e che eventuali carenze o forzature ricadono primariamente nella sua sfera di responsabilità.

Pur non essendo una sentenza costruita direttamente sulla posizione soggettiva del tecnico, la decisione contiene indicazioni incisive per architetti, ingegneri e geometri che operano sull'edilizia esistente. In primo luogo, conferma l'obbligo di una istruttoria completa e non selettiva: prima di proporre una sanatoria occorre verificare stato dei luoghi, disciplina storica, disciplina vigente, regolamento edilizio, parametri inderogabili e concreta incidenza di ogni elemento costruttivo sulle distanze e sulla conformità complessiva.

In secondo luogo, la sentenza richiama un profilo di responsabilità professionale spesso sottovalutato: l'errore di qualificazione tecnica di un elemento edilizio può tradursi in errore giuridico sull'ammissibilità dell'istanza. Presentare una pratica confidando in una lettura riduttiva dei balconi o in una visione atomistica delle difformità espone il tecnico a contestazioni sul piano della correttezza metodologica, del rapporto con il committente e, nei casi più delicati, anche della tenuta della relazione asseverativa o illustrativa.

In terzo luogo, il Focus suggerisce una linea di prudenza professionale: quando emerga una causa ostativa chiara e non superabile, il valore del tecnico non sta nel tentare comunque la sanatoria, ma nel rappresentare al committente il limite normativo, i rischi dell'istanza e le eventuali alternative praticabili, se esistenti, senza trasferire impropriamente sull'amministrazione il compito di rifare il progetto o di individuare soluzioni sostitutive.

• Primo passaggio: ricostruire con precisione lo stato legittimo e le opere oggetto di sanatoria, evitando letture parziali o selettive del manufatto.
• Secondo passaggio: verificare la doppia conformità sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda, con riguardo all'intero quadro urbanistico-edilizio applicabile.
• Terzo passaggio: controllare espressamente regolamento edilizio comunale, disciplina delle distanze e parametri inderogabili di fonte statale.
• Quarto passaggio: qualificare tecnicamente balconi, aggetti e altri elementi sporgenti in base a funzione, consistenza e incidenza sulle distanze, non solo in base alla denominazione utilizzata negli elaborati.
• Quinto passaggio: escludere la presentazione dell'istanza quando emerga una causa ostativa chiara e non superabile, rappresentandola in modo trasparente al committente.
• Sesto passaggio: predisporre una relazione tecnica che illustri in modo motivato verifiche svolte, fonti considerate e ragioni della ritenuta sanabilità, senza demandare all'amministrazione integrazioni progettuali sostitutive.