Efficacia del permesso di costruire in relazione a quella dell'autorizzazione paesaggistica
di romolo balasso architetto

La sentenza in evidenza, a prescindere dal caso specifico, contiene diverse argomentazioni di interesse delle quali almeno tre meritano un approfondimento.

Il primo argomento riguarda l'efficacia temporale del permesso di costruire a fronte di quella dell'autorizzazione paesaggistica; il secondo la natura del titolo abilitativo che si rende necessario quando le opere non sono ultimate nei termini previsti e la sua incidenza sull'attività di vigilanza; il terzo, infine, riguarda il concetto di proroga dell'efficacia del titolo abilitativo edilizio.

Nel commento a seguire ci limitiamo al primo, con riserva di sviluppare gli altri due successivamente.

Come noto il permesso di costruire è un titolo abilitativo edilizio con efficacia limitata nel tempo (cfr. art. 15 del TUED), visto che decade di diritto trascorsi 3 anni dall'inizio dei lavori, il quale, a sua volta, deve avvenire entro un anno dal rilascio del titolo.

La decadenza "triennale" del permesso di costruire, sempre per espressa previsione legislativa, riguarda la parte NON eseguita dell'intervento permesso, con la conseguenza che per la parte o le parti non ultimate si rende necessario un nuovo titolo abilitativo in ragione della qualificazione tecnico-giuridica degli interventi mancanti.

Il nuovo titolo abiltativo, relativo dunque alle opere ancora mancanti, ha le medesime condizioni di rilascio e di efficacia del titolo abilitativo precedente:

• coformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente;
• rilascio dell'autorizzazione paesaggistica prevista dall'art. 146 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (d.lgs. 42/2004).

L'autorizzazione paesaggistica, però, quale atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l'intervento urbanistico-edilizio, ha efficacia quinquennale; quindi al "rinnovo" (termine improprio ma usato comunemente) del permesso di costruire l'autorizzazione paesaggistica potrebbe essere quella "originaria", per il fatto che conserva ancora la sua efficacia.

Scaduto il perido di 5 anni, però, è prescritto che "l'esecuzione dei progettati lavori deve essere sottoposta a nuova autorizzazione" (cfr. art. 146, comma 4, ultimo periodo, d.lgs. 42/2004).

La legge non specifica ulteriormente tale assunto, per cui non è dato conoscere se l'autorizzazione paesaggistica debba essere richiesta anche se le opere rimanenti si qualificano come lavori che "non alterano lo stato dei luoghi e l'aspetto esteriore degli edifici", al pari degli "internventi non soggetti ad autorizzazione" di cui alll'art. 149 del codice stesso, pur non qualificandosi come "manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo". In proposito sembra ragionevole presumere che qualora i lavori mancanti non incidessero sullo stato dei luoghi e sull'aspetto esteriore dei beni, non dovrebbe rendersi necessaria una nuova autorizzazione paesaggistica, in considerazione che le "nuove" opere, anche se qualificantesi come "mancanti" rispetto a quelle originariamente previste, devono essere valutate "autonomamente".

Un secondo gruppo di questioni riguarda lo sfasamento temporale di efficacia del titolo abilitativo edilizio e quello dell'autorizzazione paesaggistica:

• 1 anno + 3 anni per il permesso di costruire;
• 5 anni per l'autorizzazione paesaggistica.

Sembra dunque possibile che ci possano essere casi di rilascio di un nuovo titolo abilitativo edilizio per completare le opere mancanti in vigenza dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata precedentemente. Ma potrebbe capitare l'evenienza che di lì a poco decada l'autorizzazione paesaggistica per effetto del decorso del tempo di efficacia (5 anni); la questione che si pone, pertanto, riguarda l'efficacia del "nuovo" titolo abilitativo edilizio.

In altre parole ci si chiede se il venir meno dell'autorizzazione paesaggistica per ragioni temporali costituisca o meno motivo di "decadenza" del nuovo titolo abilitativo edilizio ottenuto per completare l'intervento edilizio originario.

Sembra ragionevole ritenere che il nuovo titolo abilitativo edilzio non decada, ciò in quanto i casi di decadenza sono tassativamente previsti dalla legge (il succitato art. 15 del TUED), per cui non rimane che l'inefficacia: alla "decadenza" dell'autorizzazione paesaggistica, dunque, il titolo abilitativo edilizio perderebbe la sua efficacia.

Questa perdita di "efficacia" del nuovo titolo abilitativo edilizio dovrebbe comportare necessarimanete la sospensione dei lavori per far sì che non si determini un "assurdo giuridico": porre in essere lavori legittimi sotto il profilo urbanistico-edilizio ma illegittimi sotto il profilo paesaggistico (e quindi sanzionabili penalmente con procedimento autonomo).

Considerati i tempi che potrà avere il rilascio della "nuova autorizzazione paesaggistica", è altresì possibile che il nuovo titolo abilitativo edilizio si avvii alla "scadenza" per decorrenza dei propri termini di efficacia. Ci chede allora se i tempi tecnicico-amministrativi resisi necessari per la nuova autorizzazione paesaggistica possano costituire e meno motivazione legittima per una proroga.

Di ciò ne parleremo la prossima...volta.