Condizione di subordinazione degli interventi: esistenza opere di urbanizzazione primaria
di romolo balasso architetto

La legge all'articolo 9, comma 4, prescrive che "Gli interventi di cui agli articoli 2, 3 e 4 sono subordinati all'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero al loro adeguamento in ragione del maggiore carico urbanistico connesso al previsto aumento di volume o di superficie degli edifici esistenti, ad esclusione degli interventi realizzati sulla prima casa di abitazione."

Come noto (cfr. art. 16, comma 7 d.p.r. 380/01) le opere di urbanizzazione primaria si suddividono in due categorie:

• infrastrutturazioni:
  • sottoservizi o reti tecnologiche (acquedotto, metanodotto, fognature, illuminazione pubblica, energia elettrica, telefono, ecc..);
  • strade residenziali.
• "standard" pubblici: verde (5 mq/ab per la residenza) e parcheggio ( 3,5 mq/ab - per quanto concerne il dimensionamento residenziale).

Si tratta di una condizione del tutto analoga a quella "ordinariamente" prevista per svolgere qualsiasi attività edilizia come prescritto dal testo unico edilizia, segnatamente all'articolo 12, comma 2: "Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso" (già art. 31 della legge n. 1150/42 così come sostituito dall'art. 10 della legge n. 765/67).

Va evidenziato che la disciplina del rapporto tra spazi destinati all'edificazione e spazi destinati alle urbanizzazione (attività collettive) è regolato, in via di principio, dal DM 1444/68.

Tale decreto interministeriale non distingue tra urbanizzazioni primarie ed urbanizzazioni secondarie, distinzione intervenuta in seguito per la sola "parte" residenziale; infatti non sembra sussista una tale distinzione per gli spazi dovuti dagli insediamenti produttivi di carattere industriale o ad essi assimilabili - 10% dell'intera superficie destinata a tali insediamenti - e di carattere commerciale e direzionale - 80% di slp.

Altrettanto noto che il DM 1444/68 contiene previsioni da recepire negli strumenti urbanistici, nel senso che le "dotazioni" costituiscono un onere previsionale della Pubblica Amministrazione attraverso il processo di pianificazione col quale stabiliscono gli assetti territoriali/urbanistici.

La formulazione della L.R. 14/09 non precisa il soggetto cui compete l'onere di "assicurare" l'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria nè quello di "assicurare l'adeguamento" con relativa modalità.

E' un onere che deve fare il comune con la deliberazione comunale? E' un onere che spetterà al privato (e per lui, il professionista asseverante)?

A questi interrogativi se ne aggiungono altri:

• ogni intervento straordinario produce aumento del carico urbanistico?
• ogni intervento straordinario dovrà prevedere la "mini quota" di parcheggio e verde pubblico?

Purtroppo la circolare regionale nulla dice in proposito, scaricando tale pesante responsabilità ai comuni.

Commento

Appare evidente che ogni "aggiunta" quantitativa, specie se di ordine straordianrio (il bonus che si aggiunge alla massima edificabilità ammessa), produrrà aumento del carico urbanistico e, conseguentemente, sussiste l'obbligo di verificare (preliminarmente) l'esistenza dello stato dell'urbanizzazione primaria nei due aspetti: infrastrutture e standard.

Altrettanto evidente che non sembra perseguibile richiedere verde e parcheggio pubblici per ogni singolo ampliamento (considerando una media di 150-200 mc di ampliamento residenziale, nel Veneto, significherebbe l'obbligo di "ricavare" circa 10 mq di standar primari?!!).

A mio parere una possibile soluzione risiede su una verifica generale da parte della P.A.: solitamente tutti i PRG veneti risultano aver sovradimensionato le aree a standard, per cui è possibile che tale sovradimensionamento possa "assorbire" la quota aggiuntiva straordinaria.

E' altresì ipotizzabile che i comuni possano fare una stima sull'applicazione della legge regionale nel proprio territorio (soprattutto quella non residenziale - es. attraverso tavoli di concertazione con le associazioni di categoria), quindi ricavare da questa le quantità in gioco.

Con le specifiche valutazioni di carattere urbanistico ed edilizio, richieste per la deliberazione consiliare, è altresì ipotizzabile che i comuni possano "regolare" le aree critiche del proprio tessuto sia contingentando gli ampliamenti che prevedendo modalità integrative delle urbanizzazioni (per esempio).

In caso contrario è auspicabile indichino le modalità con le quali richiedono l'asseverazione di congruità dello stato urbanizzativo ovvero del suo adeguamento.