Abitazione principale - il comune non può limitare l'ampliamento in deroga - prevale la l.r. 14/09 (piano casa)
di romolo balasso architetto

Ancora una sentenza negativa per quei comuni che comprimono l'applicazione della legge regionale straordinaria (piano casa):

Il Comune ha respinto la richiesta, per preteso contrasto dell'intervento proposto con le linee guida, introdotte dal consiglio comunale con deliberazione 111/09 in applicazione di quanto stabilito dall’art. 9, V comma, della stessa l.r. 14/09.

Nella motivazione del provvedimento impugnato, in particolare, "con riferimento alle osservazioni, secondo le quali le limitazioni di cui alla delibera comunale sopra citata non sarebbero applicabili alle prime case di abitazione", l'Ufficio oppone, per contro, come esso ritenga "che tali limitazioni operino anche nelle fattispecie suddette".

2.3. Il thema decidendum della controversia è cosi delineato: e per darvi soluzione è anzitutto necessario esaminare le previsioni rilevanti.

2.3.1. Invero, l' art. 2 della ripetuta l.r. 14/09 stabilisce al I comma che, in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali, "è consentito l'ampliamento degli edifici esistenti nei limiti del 20 per cento del volume se destinati ad uso residenziale e del 20 per cento della superficie coperta se adibiti ad uso diverso"; il seguente V comma consente ulteriori incrementi in ipotesi peculiari, mentre i commi intermedi fissano regole puntuali per la pratica realizzazione degli stessi ampliamenti.

2.3.2. A sua volta, il successivo art. 9, intitolato all'ambito di applicazione, prevede anzitutto al I comma per quali categorie di edifici non siano consentiti gli interventi di ampliamento (in estrema sintesi: edifici da demolire, ricadenti nei centri storici, in aree inedificabili, sottoposti a vincoli ovvero a particolari destinazioni), fissando poi, al comma seguente, il principio che gli ampliamenti sono consentiti esclusivamente su aree che abbiano una destinazione d’uso compatibile con quella dell’edificio da ampliare.

2.3.3. D'immediato rilievo, nella fattispecie, è invece quanto stabilito dal seguente III comma, per il quale "Gli interventi di cui agli articoli 2 e 3 che riguardano la prima casa di abitazione si applicano, fermo restando quanto previsto dai commi 1 e 2, sin dall’entrata in vigore della presente legge"; mentre, a sua volta, il IV comma dispone che gli interventi de quibus "sono subordinati all'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero al loro adeguamento in ragione del maggiore carico urbanistico connesso al previsto aumento di volume o di superficie degli edifici esistenti": ad esclusione, peraltro, "degli interventi realizzati sulla prima casa di abitazione".

2.3.4. Ancora, il V comma stabilisce che "Fermo restando quanto previsto dai commi 1, 2, 3 e 4, i comuni entro il termine del 30 ottobre 2009 deliberano, sulla base di specifiche valutazioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico ed ambientale, se o con quali ulteriori limiti e modalità applicare la normativa di cui agli articoli 2, 3 e 4".

2.3.5. Inoltre, il VII comma stabilisce che “Le istanze relative agli interventi di cui agli articoli 2, 3 e 4 devono essere presentate entro ventiquattro mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge ed i relativi interventi, ad esclusione di quelli sulla prima casa di abitazione, non possono iniziare prima del decorso del termine di cui al comma 5 e comunque non prima del rilascio del titolo edilizio ove previsto”.

2.3.6. Non è infine inutile soggiungere, per completezza, come l’art. 8 della l.r. 9 ottobre 2009, n. 26, interpretando la ripetuta l.r. 14/09, abbia stabilito che, per prima casa d’abitazione s’ intendono “le unità immobiliari in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente titolo, o i suoi familiari, risiedano oppure si obblighino a stabilire la residenza e a mantenerla per ventiquattro mesi dall’entrata in vigore della medesima legge regionale 8 luglio 2009, n. 14”.

2.4. Orbene, secondo le ricorrenti, le disposizioni che il Comune di Padova ha introdotto ai sensi del citato art. 9, V comma, non si potrebbero comunque applicare agli immobili destinati a prima casa, e ciò troverebbe conferma nella circolare interpretativa regionale n. 4/2009, in cui viene appunto specificato come la l.r. 14/09 si articoli in due parti, la prima delle quali, relativa alla prima casa, è necessaria ed inderogabile, di operatività immediata e generalizzata; l'altra, flessibile ed eventuale, viene rimessa alle scelte dei Comuni, i quali possono decidere di non applicare nel proprio territorio le possibilità offerte dalla legge regionale, oppure di modellarne l'applicazione sulla base di specifiche valutazioni, eccettuata però appunto la disciplina riguardante la prima casa di abitazione.

La "prima casa" segna insomma, secondo le ricorrenti, il limite della competenza comunale: il legislatore regionale l'ha assoggettata alla disciplina di cui alla l.r. 14/09, che non può essere modificata dall’Ente territoriale con propri atti regolamentari, per cui la prima casa gode sempre dell'immediata ed integrale applicazione della L.R. n. 14/2009.

Così, l'ordinanza di diniego qui impugnata sarebbe illegittima, poiché ha affermato la prevalenza della disciplina comunale, benché si trattasse di intervento su prima casa di abitazione.

3.1. Orbene, a prescindere dalle circolari interpretative, la cui rilevanza è per il giudice affatto marginale, la censura è fondata e va accolta.

È anzitutto evidente che la l.r. 14/09 ha introdotto una distinta disciplina degli interventi di ampliamenti per le prime case d’abitazione, i quali hanno potuto essere effettuati sin dall’entrata in vigore della legge (art. 9, III comma), e, dunque, senza attendere l’approvazione comunale delle linee guida, e senza essere ostacolati dal maggior carico urbanistico da essi determinato (IV comma), il che varrà ovviamente anche nel caso di strumenti urbanistici in corso di attuazione.

3.2. La specialità della disciplina à poi ribadita dalla riserva iniziale contenuta nell’art. 9, V comma, il quale conferma i limiti, stabiliti dalla stessa legge regionale, al possibile contenuto della disciplina attuativa comunale: e se ciò appare evidente per i richiami ai precedenti commi I, II e IV, lo è in anche per quello al III comma.

Invero, se non è necessario attendere l’introduzione delle disposizioni applicative comunali per ampliare la propria prima casa d’abitazione, ciò può trovare ragionevole giustificazione soltanto perché tali disposizioni non potranno disciplinare, e tanto meno impedire, questi interventi.

3.3. Se si negasse tale conclusione, infatti, si dovrebbe concludere che tali interventi, dapprima realizzabili e presuntivamente legittimi, possono cessare di esserlo, dopo l’approvazione delle disposizioni comunali: e ciò anche in corso d’opera, con le intuitive difficoltà in caso di varianti.

Si creerebbe in tal modo una disparità di trattamento, in presenza di presupposti che possono essere del tutto identici, dove l’unico fattore discriminante è costituito dal momento di presentazione dell’istanza, premiando così eccessivamente la maggiore reattività del singolo proprietario: senza dire che il termine di ventiquattro mesi per presentare l’istanza verrebbe così di fatto disapplicato.

3.4. Si aggiunga che, comunque, anche gli interventi di ampliamento della prima casa non sono liberi, ma trovano una serie di limitazioni, o, comunque, una sufficiente disciplina, nelle disposizioni della stessa l.r. 14/09; mentre il favor che l’ordinamento giuridico ha per la prima casa di abitazione (si pensi alle norme fiscali in materia), conforta l’interpretazione sin qui seguita.

4. In conclusione, dunque, agli ampliamenti della prima casa d’abitazione non si applicano le previsioni integrative di cui all’art. 9, V comma, l. 14/09: sicché illegittimamente il Comune di Padova, con il relativo provvedimento 2 agosto 2010, qui impugnato, si è opposto alla d.i.a. presentata.