Edificabilità di un lotto - asservimenti - computabilità degli edifici esistenti a prescindere dal loro stato di legittimità.
di romolo balasso architetto

La sentenza dà evidenza ad alcuni consolidati principi giurisprudenziali:

In punto di diritto, vanno preliminarmente richiamati i principi elaborati dalla giurisprudenza in termini di determinazione della volumetria residua di un’ area già edificata.

Come è stato efficacemente affermato (cfr. Cons. St., Sez. IV, 26 settembre 2008 n. 4647) << il diritto di edificare inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici (Corte Cost. n. 5 del 1980), tra i quali quelli diretti a regolare la densità di edificazione ed espressi negli indici di fabbricabilità. Il diritto di edificare, pertanto, è conformato anche da tali indici, di modo che ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dalla legge (cfr. art. 4, u. c., L. 28 gennaio 1977 n. 10) e dallo strumento urbanistico e, corrispondentemente, qualsiasi costruzione, anche se eseguita senza il prescritto titolo, impegna la superficie che, in base allo specifico indice di fabbricabilità applicabile, è necessaria per realizzare la volumetria sviluppata. Di qui il principio, fermo in giurisprudenza, secondo cui "un'area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione" (cfr. Cons. di Stato, sez. V, 12 luglio 2004 n. 5039), a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa (id., 28 febbraio 2001 n. 1074).>>.

7.4.2 La giurisprudenza ha evidenziato (cfr. Cons. St. Sez. V, 27 giugno 2006 n. 4117, Sez. IV, 16 febbraio 1987 n. 91) che, allorché un'area edificabile venga successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell'intera area permane invariata, con la duplice conseguenza che, nell'ipotesi in cui sia stata già realizzata sul fondo originario una costruzione, i proprietari dei vari terreni, in cui detto fondo è stato frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che residua tenuto conto dell'originaria costruzione e in proporzione della rispettiva quota di acquisto.

In altri termini, occorre verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria, di cui si chiede la realizzazione (Cons. St., Sez. V, 12 luglio 2004 n. 5039).

7.4.3 Sotto altro aspetto, per il caso in cui sia intervenuta variazione degli indici edificatori, si deve fare riferimento sempre all' indice edificatorio attuale anche se si sono avute variazioni di tale indice (cfr. Cons. St., Sez. V, 10 febbraio 2000 n. 749; 17 maggio 1996 n. 564); con l'ulteriore precisazione che la volumetria complessiva prevista per la zona interessata va determinata in base agli indici vigenti al momento del rilascio delle concessioni edilizie delle nuove costruzioni e non in base a quelli, anche se più favorevoli, vigenti anteriormente (Cons.St., Sez. V, 12 luglio 2005 n. 3777 e 12 luglio 2004 n. 5039; Sez. IV, 31 gennaio 2005 n. 217).

7.4.4 Ancora, nel determinare la preesistenza da dedurre occorre fare riferimento a tutte le costruzioni, che comunque già insistono sull’area, ivi comprese quelle abusive (ovvero condonate) e non già solo a quelle assistite da titolo. Infatti, (cfr. Cons. St., Sez. IV, 12.5.2008 n. 2177) << quando la normativa urbanistica impone limiti di volumetria, il vincolo dell'area discende ope legis dalla sua utilizzazione, a prescindere dal fatto che l’utilizzazione stessa sia “coperta” o meno da uno dei titoli all’uopo previsti dall’ordinamento, così come a prescindere dalla natura stessa – di verifica preventiva della conformità della realizzando costruzione agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizii ed alla disciplina urbanistico/edilizia, ovvero in sanatoria – del titolo. Cosicché l'eventuale sanatoria per condono della costruzione precedente non esclude, in sede di verifica della compatibilità di qualsiasi volume successivamente progettato con la superficie disponibile in relazione all’indice di fabbricabilità fondiaria dell’area complessiva, il computo della cubatura così realizzata; ciò tenuto anche conto del fatto che, in mancanza, come qui accade, di qualsivoglia statuizione, nel provvedimento di “condono” di cui si tratta, in mérito alla déroga a detto indice (nei cui limiti la volumetria all’epoca condonata comunque si manteneva) ed in forza del principio di stretta interpretazione da applicarsi in relazione a disposizioni comunque di carattere eccezionale e straordinario (quali quelle in tema di sanatoria edilizia), il provvedimento relativo non può che ritenersi inteso a regolarizzare la mera mancanza di previo titolo concessòrio per l’effettuato (nel caso di specie) “allargamento della sagoma dell’edificio”>>.

7.4.5. Ulteriore questione affrontata dalla giurisprudenza (cfr. Cons. St. Sez. IV 29.7.2008 n. 3766) è quella relativa alle modalità di individuazione dei criteri di calcolo della volumetria realizzata con le costruzioni da scomputare nel caso in cui siano intervenuti mutamenti nei criteri di determinazione della stessa (ad es. computabilità dei vani scala, modalità di determinazione dell’altezza, ecc.) .

Al riguardo, muovendo dal presupposto che al regolamento edilizio, così come alle prescrizioni contenute nei piani regolatori generali e nelle relative norme tecniche di attuazione se munite della necessaria generalità ed astrattezza va riconosciuta natura giuridica di fonte normativa secondaria, si è affermato che dette norme dispongono di regola per il futuro, e, quindi, non hanno effetto retroattivo, pervenendo alla conclusione che le stesse assumono rilevanza per determinare la volumetria del nuovo intervento edilizio, ma non possono essere assunte a parametro per il calcolo della volumetria degli edifici, anteriormente realizzati, da scomputare.