Ristrutturazione edilizia "minore" - caratteristiche e condizioni - differenze con manutenzione straordinaria
di romolo balasso architetto

La sentenza evidenzia che:

Secondo quanto più volte precisato dalla giurisprudenza di questa Corte, mentre il concetto di ristrutturazione edilizia presuppone il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi dell'edificio originario finalizzati a trasformare l'organismo edilizio preesistente a condizione che rimangano immutati sagoma, volume, ed altezza (in questo senso Cass. Sez. 5^ 17.2.1999 n. 3558, P.M. in proc. Scarti. Rv. 213958), la manutenzione straordinaria afferisce ad interventi su parti anche strutturali degli edifici, sempre che non vengano variati i volumi e non venga alterato l'originario stato d'uso.

Peraltro la ristrutturazione implica la necessità che la costruzione dell'edificio demolito venga riposizionata nella medesima area di sedime originaria, imponendosi una interpretazione rigida del significato del termine in quanto la disciplina della ristrutturazione costituisce deroga al principio generale della necessità di apposito permesso di costruire nei casi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio (Cass. Sez. 3^ 18.32004 n. 19034, Calzoni, Rv. 228623).

Commento:

Il caso esaminato dalla S.C. sembra riferito alla ristrutturazione edilizia nella modalità di demolizione e ricostruzione, per la quale il legislatore prescrive la conservazione della volumetria e della sagoma.

Si tratta di una modalità esecutiva rientrante nella nozione di ristrutturazione edilizia, così come definita all'art. 3, comma 1, lettera d) del testo unico edilizia, che la stessa S.C. ritiene essere subordinata al regime della DIA (di cui all'art. 22, comma 1, del testo unico edilizia - ora SCIA).

Infatti sia la Cassazione Penale che il Consiglio di Stato convergono sul fatto che le ristrutturazioni edilizie definite nel testo unico edilizie sono due:

1. quella subordinata a Permesso di Costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lettera c) del testo unico edilizia: si tratta di ristrutturazioni che consentono variazioni di sagoma, di volumi, superfici, prospetti e aumento delle unità immobiliari;
2. quella che, conservando detti parametri, anche nella modalità di demolizione e ricostruzione, determina una "semplice modifica dell'ordine in cui sono disposte le diverse parti che compongono la costruzione, in modo che, pur risultando complessivamente innovata, questa conserva la sua iniziale consistenza urbanistica (diverse da quelle descritte dall'art. 10, comma 1, lett. c), che comportano invece una variazione del carico urbanistico)", risultando così necessariamente distinta dalla prima e pertanto sottratta al permesso di costruire (per il criterio residuale adottato dal legislatore si qualifica come intervento soggetto al regime di cui all'art. 22, comma 1, del testo unico edilizia).

In argomento va ribadito, a mio avviso, la sostanziale differenza tra Ristrutturazione Edilizia e Manutenzione Straordinaria:

La prima si contraddistingue per la finalità perseguita (trasformazione, totale o parziale dell'organismo edilizio) e per la modalità realizzativa (attraverso un insieme sistematico di opere).

La seconda, invece, la finalità è rigidamente "conservativa" mentre la modalità esecutiva (quale mezzo orientato al fine) non ammette l'insieme sistematico di opere (la conservazione dell'organismo edilizio attraverso un insieme sistematico di opere integra l'intervento di restauro e risanamento conservativo).